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Wer einen Kredit aufnimmt, muss Raten zahlen. Nur wie hoch?
Bei einem Annuitätendarlehen wird es dem Kreditnehmer einfach gemacht, er bezahlt für die gesamte Laufzeit des Kredits monatlich das gleiche Geld. Dadurch verkürzt sich automatisch auch die Dauer: Bei einer festgelegten Rückzahlung (Tilgung) der Summe von einem Prozent im Jahr würde der Verbraucher unter normalen Umständen erst nach 100 Jahren seine Schulden komplett zurückgezahlt haben. Das macht kein Kreditnehmer mit – aber auch keine Bank.

Das Prinzip Annuität beim Hypothekendarlehen

So wird einfach verrechnet: Da nun durch die Tilgung jährlich auch die Zinszahlungen sinken – nach einem Jahr müssen ja bei einer festgelegten Tilgung von einem Prozent nur noch auch auf 99 Prozent der ursprünglichen Summe Zinsen gezahlt werden – würden unter normalen Umständen die Raten sinken.

Beim Annuitätendarlehen wird aber stattdessen der zusätzliche Betrag einfach zusätzlich zur Rückzahlung eingesetzt. Im Verlauf des Kredits nimmt dadurch die Tilgungszahlung zu und die Zinszahlungen nehmen ab. So verkürzt sich die Laufzeit des Kredits wesentlich – auf etwa 30 Jahre.

Beleihungsgrenze für das Hypothekendarlehen

Die Bank möchte Sicherheit: Je schlechter ihr Kredit abgesichert ist, desto höher sind die Zinsen. So gewährt eine Bank für einen Kreditbetrag, der etwa bis zu 60 Prozent der Gesamtsumme ausmacht, besonders günstige Konditionen. Denn diese Summe erhält die Bank, sofern sie im Grundbuch an erster Stelle eingetragen ist, relativ sicher im Falle einer Zwangsversteigerung zurück.

Mehr verlangt die Bank für darüber hinausgehende Summen, ein sogenannter "1b"-Kredit mit schlechteren Zinskonditionen wird fällig. Alles finanziert die Bank dabei aber meistens nicht. Diese Beleihungsgrenzen unterscheiden sich je nach Richtlinien des Instituts voneinander. Meistens muss der Kreditnehmer so noch Eigenkapital einbringen. Letztendlich lässt sich die Bank das höhere eigene Finanzierungsrisiko besser bezahlen. Ab dem dritten Rang im Grundbuch spielen für Banken verstärkt persönliche Faktoren eine Rolle zur Bewilligung, also etwa Status des Kunden, Liquidität und Einkommen.

Wichtig dabei: "Beim Vergleich der Konditionen ist oft die günstige 60-prozentige Beleihung Grundlage des Bankangebots", skizziert Thomas Hentschel von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Deshalb sollte bei höheren Finanzierungen noch mal nachgefragt und nachgerechnet werden.

Laufzeit und Tilgung des Hypothekendarlehen

"Wir empfehlen eine Laufzeit von 15 Jahren", sagt Christian Schmid-Burgk, Leiter der Baufinanzierungsberatung der Verbraucherzentrale Hamburg. Nach zehn Jahren steht nämlich jedem Kreditnehmer ein Kündigungsrecht zu – ohne zusätzliche Kosten. So kann er fünf Jahre lang überlegen, wann er den neuen Kreditvertrag abschließen möchte.

Je länger diese Zinsbindung ist, um so höher ist in der Regel dann aber auch der zu zahlende Zinssatz. Dabei sollte gerade in zinsgünstigen Zeiten mehr Geld in die Tilgung gesteckt werden. Viele Banken geben es zwar nicht gerne zu, aber auch der Tilgungssatz ist Verhandlungssache. Er muss nicht zwangsläufig immer bei einem Prozent liegen.

Dabei gilt für den Kunden: Je höher der anfängliche Tilgungssatz ist, desto kürzer läuft der Kredit und desto günstiger ist er am Ende auch. Für die Bank und ihre Berater bedeutet ein hoher Tilgungssatz umgekehrt: Sie haben weniger Einnahmen. Deshalb haben sie daran kein Interesse.

Geld$eligkeiten.de-Tipp:
Zu einer runden Finanzierung gehört die exakte Analyse des eigenen Budgets und des Bedarfs. Die günstigste Methode der Finanzierung ist dabei immer das Eigenkapital! Das Hypothekendarlehen ist aber eine übliche und erprobte Finanzierungsform. Zu Zeiten geringer Zinsen sollten Sie dabei auf eine hohe Tilgungsrate drängen.